• +79017880558 г. Ногинск ул. 3 Интернационала д.48 офис 4
  • upravdomnoginsk@gmail.com

Как заработать на недвижимости?

Как заработать на недвижимости?

Есть много способов заработать на недвижимости, кроме стандартной сдачи квартиры в аренду. Эти способы могут принести вам от 5 до 17% годовых. Причем, порог входа стартует от 2,5 млн. руб. На эти деньги можно купить студию в Подмосковье. А можно распорядиться иначе… Готовы попробовать?

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Как мы обычно представляем себе инвестиции в коммерческую недвижимость? Покупаешь нежилое помещение, ищешь арендатора. Порог входа в такой бизнес очень высокий, нормальное помещение, которое может быть интересно солидному арендатору, будет стоить не меньше 20 млн.руб.

При этом риски простоя, неплатежей, уменьшения доходности объекта очень высокие. Думаю, вы обращали внимание, как много на улицах стало пустующих помещений с вывеской “аренда”. И это логично: арендаторы разоряются. Чтобы найти новых, зачастую приходится сильно снижать цену. В общем, в кризис коммерческая недвижимость проседает очень сильно.

Какая есть альтернатива. Есть компании, которые предлагают вкладываться в супер-топовые объекты, где уже сидит крупный арендатор. При этом инвестору не обязательно выкупать весь объект. Начальный порог входа – 2 млн.руб. За эти деньги вы приобретаете долю в проекте и – свою часть общего дохода.

Сегодня мне показывали один такой реальный объект, находится в Медведково в Москве. Это двухэтажный магазин, где сейчас располагается “Магнит”. По договору ежегодная индексация стоимости аренды – 5%. Доход от инвестиций обещают 10% годовых, это уже за вычетом всех расходов (налог и проч.). Все остальное – не ваша забота. Содержание помещения, взаимодействие с арендатором или поиск нового, если “Магнит” решит съехать, и все другие нюансы берет на себя управляющая компания.

Какие минусы такой схемы? Во-первых, есть риски по доходности, если арендатор все же съедет, а нового не удастся найти быстро. Во-вторых, я специально задала этот вопрос, если г-н Собянин признает это строение самостроем и решит снести, то вы теряете все деньги. Разумеется, управляющая компания пытается минимизировать эти риски на этапе входа в проект, но… чиновники у нас непредсказуемые товарищи.

И наконец, третий нюанс – это непонятная пока для меня ликвидность объекта. Ребята говорят, что цена каждого пая растет из года в год, ведь растет цена аренды, а значит и доход с объекта. Но насколько реально найти покупателя на такой пай, если вы решите выйти из проекта? Опять же, со слов УК, продажей они занимаются сами, за комиссию в 2%, но достаточная ли это мотивация для них, чтобы помочь вам быстро реализовать актив?

2. Инвестиции в апарт-отели

Как пример приведу проект, который предлагает питерская группа Бекар. Это очень крупная компания, они управляют торговыми и офисными центрами, обслуживают поезда, которые ездят по МЦК в Москве. И еще построили три апарт-отеля – два в Питере, один в Москве.

В чем суть. Вы покупаете номер в отеле. Стандартный номер 22 кв.м. стоит порядка 3,5 млн.руб. Все оформляется либо по 214 ФЗ с заключением ДДУ (для строящегося объекта) или сразу в собственность и в общем мало отличается от покупки обычной квартиры в новостройке.

А дальше вы выбираете один из двух вариантов. Можете сдать свой номер в аренду управляющей компании и получать гарантированный доход (порядка 10% годовых). При этом вам не надо думать, есть ли в вашем номере постояльцы или нет.

Или второй вариант – договариваетесь о комиссионных для УК и о доходе для вас, исходя из реальной загрузки номера. Сейчас есть вариант 25%/75%. По прошлому году такой вариант показал доходность 15% годовых для инвесторов.

Я видела реальные цифры прошлого года в их буклете. От сдачи номера за год доход составил 530 тыс.руб. Расходы – 170 тыс.руб. С разницы еще надо будет уплатить 6% или 13% подоходный налог. Чистыми на руки получится чуть больше 300 тыс.руб. в год. При этом вы не занимаетесь привлечением постояльцев, уборкой, содержанием помещений и прочими бытовыми делами.

Для интереса сравним с вариантом, который есть у нас. Мы те же 3,5 млн. вложили в однушку в Мытищах, которая будет сдаваться – ну, пусть за 20 тыс.руб. в месяц + коммуналка. 240 тыс.руб. в год. Но это при условии, что не будет простоя с арендаторами. И в эту сумму не включены расходы на мебель, бытовую технику и проч. – квартира с отделкой, но пустая, и ее перед сдачей в любом случае придется обставить. Также придется самостоятельно заниматься сдачей. Ну и налоги по-хорошему тоже надо платить))

Понятно, что риски тоже есть. А где их нет? Спросила про динамику цены самого объекта. Жилая-то недвижимость дешевеет каждый год. Говорят, что по их объектам пока рост, небольшой, на 3% в год. То есть теоретически актив можно будет потом с выгодой продать.

3. Жилая недвижимость

Да, с жилой недвижимостью тоже есть варианты. И самый интересный из них – сдача внаем посуточно. Через AirBnb или другие подобные сайты. Да, это потребует временных затрат на администрирование. Также придется организовывать уборку, стирку белья, встречу и проводы гостей… Но оно того стоит. При загрузке 75% апартаменты, сдаваемые посуточно, могут приносить до 20% годовых и даже больше. Конечно, при условии, что расположены там, где она будет привлекательна для туристов.

Источник